W przypadku zbycia nieruchomo\u015bci trzeba zap\u0142aci\u0107 VAT lub PCC. To, kiedy p\u0142aci si\u0119 dany podatek jest jednak do\u015b\u0107 skomplikowane. Aby nie pope\u0142ni\u0107 b\u0142\u0119du warto zapozna\u0107 si\u0119 z poni\u017cszym tekstem.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kiedy p\u0142acimy VAT, a kiedy PCC<\/h2>\n\n\n\n

Zar\u00f3wno podatek od towar\u00f3w i us\u0142ug (VAT), jak i podatek od czynno\u015bci cywilnoprawnych (PCC) p\u0142aci si\u0119 od sprzeda\u017cy. Ide\u0105 podzia\u0142u sprzeda\u017cy mi\u0119dzy tymi podatkami sprowadza si\u0119 co do zasady do statusu sprzedawcy. Je\u017celi dzia\u0142a on w ramach przedsi\u0119biorstwa, to czynno\u015b\u0107 sprzeda\u017cy podlega VAT, a gdy sprzeda\u017c nast\u0119puje poza firm\u0105 \u2013 p\u0142aci si\u0119 PCC.<\/p>\n\n\n\n

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towar\u00f3w i us\u0142ug (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z p\u00f3\u017an. zm.) \u2013 dalej u.p.t.u. podatnikami s\u0105 osoby prawne, jednostki organizacyjne niemaj\u0105ce osobowo\u015bci prawnej oraz osoby fizyczne, wykonuj\u0105ce samodzielnie dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105, bez wzgl\u0119du na cel lub rezultat takiej dzia\u0142alno\u015bci. Dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza obejmuje wszelk\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 producent\u00f3w, handlowc\u00f3w lub us\u0142ugodawc\u00f3w, w tym podmiot\u00f3w pozyskuj\u0105cych zasoby naturalne oraz rolnik\u00f3w, a tak\u017ce dzia\u0142alno\u015b\u0107 os\u00f3b wykonuj\u0105cych wolne zawody. Dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza obejmuje w szczeg\u00f3lno\u015bci czynno\u015bci polegaj\u0105ce na wykorzystywaniu towar\u00f3w lub warto\u015bci niematerialnych i prawnych w spos\u00f3b ci\u0105g\u0142y dla cel\u00f3w zarobkowych.<\/p>\n\n\n\n

Dzia\u0142anie w ramach przedsi\u0119biorstwa (w rozumieniu VAT) oznacza zar\u00f3wno transakcj\u0119 mi\u0119dzy przedsi\u0119biorcami (B2B), jak i sprzeda\u017c na rzecz podmiot\u00f3w niewykonuj\u0105cych dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej \u2013 np. konsument\u00f3w (B2C). W obu przypadkach uznaje si\u0119, \u017ce mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, a tym samym transakcja sprzeda\u017cy co do zasady podlega VAT.<\/p>\n\n\n\n

Z kolei zapisy ustawy z dnia 9 wrze\u015bnia 2000 r. o podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 815 z p\u00f3\u017an. zm.) \u2013 dalej u.p.c.c. \u2013 wskazuj\u0105, \u017ce PCC p\u0142aci si\u0119 zazwyczaj w przypadku sprzeda\u017cy dokonanej poza przedsi\u0119biorstwem. Obejmuje to sprzeda\u017c dokonan\u0105 przez podmiot niewykonuj\u0105cy dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej w rozumieniu VAT, ale tak\u017ce sprzeda\u017c dokonan\u0105 przez osob\u0119 fizyczn\u0105 poza przedsi\u0119biorstwem.<\/p>\n\n\n\n

Sprzeda\u017c co do zasady podlega opodatkowaniu PCC. Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegaj\u0105 PCC czynno\u015bci cywilnoprawne, inne ni\u017c umowa sp\u00f3\u0142ki i jej zmiany:<\/p>\n\n\n\n

1. a) w zakresie, w jakim s\u0105 opodatkowane podatkiem od towar\u00f3w i us\u0142ug,<\/li>
2. b) je\u017celi przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towar\u00f3w i us\u0142ug z tytu\u0142u dokonania tej czynno\u015bci, z wyj\u0105tkiem:<\/li><\/ol>\n\n\n\n

   \u2013 um\u00f3w sprzeda\u017cy i zamiany, kt\u00f3rych przedmiotem jest nieruchomo\u015b\u0107 lub jej cz\u0119\u015b\u0107, albo prawo u\u017cytkowania wieczystego, sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w gara\u017cu wielostanowiskowym lub udzia\u0142 w tych prawach,<\/p>\n\n\n\n

   \u2013 um\u00f3w sprzeda\u017cy udzia\u0142\u00f3w i akcji w sp\u00f3\u0142kach handlowych.<\/p>\n\n\n\n

   Powy\u017csze oznacza, \u017ce opodatkowanie danej transakcji VAT znosi obowi\u0105zek zap\u0142aty PCC. Co do zasady tak\u017ce zwolnienie z VAT pozwala unikn\u0105\u0107 PCC. Zwolnienie z VAT oznacza bowiem, \u017ce wci\u0105\u017c mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, czyli sprzeda\u017cy wci\u0105\u017c dokonuje podatnik VAT, tylko \u017ce zwolniony od podatku. Jeden z wyj\u0105tk\u00f3w dotyczy w\u0142a\u015bnie nieruchomo\u015bci, w przypadku kt\u00f3rych tylko opodatkowanie VAT daje mo\u017cliwo\u015b\u0107 niezap\u0142acenia PCC<\/strong>. Nie ma przy tym znaczenia, czy zwolnienie z VAT ma charakter podmiotowy, czy przedmiotowy.<\/p>\n\n\n\n

   Opodatkowanie VAT<\/h2>\n\n\n\n

   Skoro opodatkowanie PCC znosi konieczno\u015b\u0107 zap\u0142aty VAT, w pierwszej kolejno\u015bci trzeba si\u0119gn\u0105\u0107 do regulacji u.p.t.u. W my\u015bl art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy odp\u0142atna dostawa towar\u00f3w jest jedn\u0105 z czynno\u015bci podlegaj\u0105cych opodatkowaniu VAT. W art. 2 pkt 6 u.p.t.u. ustawodawca zdefiniowa\u0142 za\u015b towary \u2013 rozumie si\u0119 przez nie rzeczy (w tym nieruchomo\u015bci) oraz ich cz\u0119\u015bci, a tak\u017ce wszelkie postacie energii. Dodatkowo trzeba pami\u0119ta\u0107, \u017ce zgodnie z art. 29a ust. 8-9 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynk\u00f3w lub budowli trwale z gruntem zwi\u0105zanych albo cz\u0119\u015bci takich budynk\u00f3w lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodr\u0119bnia si\u0119 warto\u015bci gruntu<\/strong>. Zasady tej nie stosuje si\u0119 do czynno\u015bci oddania w u\u017cytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z r\u00f3wnoczesn\u0105 dostaw\u0105 budynk\u00f3w lub budowli trwale z gruntem zwi\u0105zanych albo cz\u0119\u015bci takich budynk\u00f3w lub budowli.<\/p>\n\n\n\n

   W przypadku budynk\u00f3w ustawodawca przewidzia\u0142 dwa zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia si\u0119 od podatku dostaw\u0119 budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci, z wyj\u0105tkiem gdy:<\/p>\n\n\n\n

   1. a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,<\/li>
   2. b) pomi\u0119dzy pierwszym zasiedleniem a dostaw\u0105 budynku, budowli lub ich cz\u0119\u015bci up\u0142yn\u0105\u0142 okres kr\u00f3tszy ni\u017c 2 lata.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Kluczowe jest zatem poj\u0119cie pierwszego zasiedlenia. Na mocy art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie si\u0119<\/strong> oddanie do u\u017cytkowania pierwszemu nabywcy lub u\u017cytkownikowi lub rozpocz\u0119cie u\u017cytkowania na potrzeby w\u0142asne budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci, po ich:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      a)wybudowaniu lub<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      b)ulepszeniu, je\u017celi wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepis\u00f3w o podatku dochodowym, stanowi\u0142y co najmniej 30% warto\u015bci pocz\u0105tkowej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Omawiane zwolnienie ma do\u015b\u0107 specyficzny charakter. W my\u015bl bowiem art. 43 ust. 10-11 u.p.t.u. podatnik mo\u017ce z niego zrezygnowa\u0107 i wybra\u0107 opodatkowanie dostawy budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci, pod warunkiem \u017ce dokonuj\u0105cy dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich cz\u0119\u015bci:<\/p>\n\n\n\n

      1) s\u0105 zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;<\/p>\n\n\n\n

      2) z\u0142o\u017c\u0105, przed dniem dokonania dostawy tych obiekt\u00f3w w\u0142a\u015bciwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urz\u0119du skarbowego, zgodne o\u015bwiadczenie, \u017ce wybieraj\u0105 opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich cz\u0119\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

      O\u015bwiadczenie to musi r\u00f3wnie\u017c zawiera\u0107:<\/p>\n\n\n\n

      1) imiona i nazwiska lub nazw\u0119, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonuj\u0105cego dostawy oraz nabywcy;<\/p>\n\n\n\n

      2) planowan\u0105 dat\u0119 zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich cz\u0119\u015bci;<\/p>\n\n\n\n

      3) adres budynku, budowli lub ich cz\u0119\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

      Drugie zwolnienie okre\u015blone zosta\u0142o w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. \u2013 zgodnie z tym przepisem zwalnia si\u0119 od VAT dostaw\u0119 budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci nieobj\u0119t\u0105 zwolnieniem, o kt\u00f3rym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., pod warunkiem \u017ce:<\/p>\n\n\n\n

      a)w stosunku do tych obiekt\u00f3w nie przys\u0142ugiwa\u0142o dokonuj\u0105cemu ich dostawy prawo do obni\u017cenia kwoty podatku nale\u017cnego o kwot\u0119 podatku naliczonego,<\/p>\n\n\n\n

      b)dokonuj\u0105cy ich dostawy nie ponosi\u0142 wydatk\u00f3w na ich ulepszenie, w stosunku do kt\u00f3rych mia\u0142 prawo do obni\u017cenia kwoty podatku nale\u017cnego o kwot\u0119 podatku naliczonego, a je\u017celi ponosi\u0142 takie wydatki, to by\u0142y one ni\u017csze ni\u017c 30% warto\u015bci pocz\u0105tkowej tych obiekt\u00f3w;<\/p>\n\n\n\n

      Dlaczego mo\u017ce op\u0142aca\u0107 si\u0119 wybra\u0107 zwolnienie z VAT?<\/h2>\n\n\n\n

      Powy\u017csze oznacza, \u017ce podatnicy maj\u0105 zazwyczaj wyb\u00f3r, czy chc\u0105 p\u0142aci\u0107 VAT czy te\u017c PCC od sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Je\u017celi spe\u0142niaj\u0105 warunki z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. \u2013 domy\u015blnie korzystaj\u0105 ze zwolnienia, ale mog\u0105 z niego zrezygnowa\u0107 poprzez z\u0142o\u017cenie stosownych o\u015bwiadcze\u0144 w US.<\/p>\n\n\n\n

      Wyboru mi\u0119dzy VAT i PCC nale\u017cy dokonywa\u0107 \u015bwiadomie. VAT wynosi zazwyczaj 23% warto\u015bci nieruchomo\u015bci, a PCC \u201etylko\u201d 2%. Wydawa\u0107 by si\u0119 wi\u0119c mog\u0142o, \u017ce zap\u0142ata PCC jest zdecydowanie bardziej korzystnym rozwi\u0105zaniem pod wzgl\u0119dem ekonomicznym. Okazuje si\u0119 jednak, \u017ce nie zawsze tak b\u0119dzie. Nabywca nieruchomo\u015bci mo\u017ce bowiem odliczy\u0107 ca\u0142y VAT od zakupu, a PCC mo\u017ce co najwy\u017cej zaliczy\u0107 do koszt\u00f3w uzyskania przychod\u00f3w. W efekcie VAT jest w takim przypadku praktycznie neutralny \u2013 nabywca musi co prawda zap\u0142aci\u0107 wy\u017csz\u0105 kwot\u0119, ale b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 j\u0105 odzyska\u0107 poprzez odliczenie VAT. Tym samym okazuje si\u0119, \u017ce 2%-owy PCC jest wy\u017cszy od 23%-owego VAT.<\/p>\n\n\n\n

      Je\u017celi natomiast nabywca nie jest podatnikiem VAT, albo nie mo\u017ce odliczy\u0107 VAT od zakupu (np. z uwagi na wykonywanie wy\u0142\u0105cznie czynno\u015bci zwolnionych od podatku) \u2013 lepiej jest zap\u0142aci\u0107 2% PCC. W takim przypadku po prostu b\u0119dzie ni\u017csza cena zakupu.<\/p>\n\n\n\n

      Trzeba jednak pami\u0119ta\u0107 o jeszcze jednym aspekcie. Je\u017celi sprzedawca odlicza\u0142 VAT, to sprzeda\u017c przed up\u0142ywem 10 lat mo\u017ce oznacza\u0107 konieczno\u015b\u0107 dokonania korekty odliczonego VAT \u2013 zob. art. 91 u.p.t.u. W efekcie zastosowanie zwolnienia mo\u017ce oznacza\u0107, \u017ce sprzedawca b\u0119dzie zobowi\u0105zany do oddania cz\u0119\u015bci odliczonego wcze\u015bniej VAT. Je\u015bli jednak podatnik nie odlicza\u0142 VAT, to zwolnienie b\u0119dzie dla niego oboj\u0119tne \u2013 brak VAT oznacza, \u017ce nie ma czego korygowa\u0107. Korekt nie robi si\u0119 tak\u017ce po up\u0142ywie 10 lat licz\u0105c od roku, w kt\u00f3rym nieruchomo\u015bci zosta\u0142y oddane do u\u017cytkowania. Sprzeda\u017c zwolniona od podatku ma tak\u017ce wp\u0142yw na prawo do odliczania VAT od innych zakup\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

      Uwzgl\u0119dniaj\u0105c wszystkie za i przeciw uzna\u0107 nale\u017cy, \u017ce je\u017celi nabywca ma prawo do odliczenia zdecydowanie bardziej op\u0142aca si\u0119 wybra\u0107 VAT. Brak mo\u017cliwo\u015bci odliczenia VAT od zakup\u00f3w oznacza natomiast, \u017ce warto zadba\u0107 o ni\u017csz\u0105 cen\u0119. T\u0119 za\u015b mo\u017cna uzyska\u0107 pozostaj\u0105c przy zwolnieniu z VAT i zap\u0142acie PCC.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      W przypadku zbycia nieruchomo\u015bci trzeba zap\u0142aci\u0107 VAT lub PCC. To, kiedy p\u0142aci si\u0119 dany podatek jest jednak do\u015b\u0107 skomplikowane. Aby … <\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":584,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583"}],"collection":[{"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=583"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":585,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/583\/revisions\/585"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/media\/584"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=583"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=583"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/rodzinneinwestycje.pl\/inwestuj\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=583"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}