Perspektywa nie tylko zwrotu, ale i pewnego zarobku, jest dla wielu inwestorów kluczowym czynnikiem. Z tego punktu widzenia zakup ziemi jest korzystną, chociaż ciągle jeszcze mało popularną opcją. Na szczęście arytmetyka jest nieubłagana i liczby najlepiej obrazują dynamikę wzrostu wartości ziemi. W okresie 2004-2019 wartość gruntów rolnych na Mazurach wzrosła niemal dziewięciokrotnie! Możemy też posłużyć się przykładem pochodzącym z naszych doświadczeń (chociaż trzeba pamiętać, że nie jest to reguła, a jedynie wybrany przykład) – osada Private Yacht Club Dargin. W roku 2013 za działkę z linią brzegową w tej osadzie trzeba było zapłacić 250 tys. zł, do tego dochodziły koszty stworzenia infrastruktury – dodatkowe 50 tys. zł. Dwa-trzy lata później działki te odsprzedawane były za kwotę minimum dwa razy wyższą, a dzisiaj ich ceny nie schodzą poniżej 1 miliona złotych. To chyba wynik satysfakcjonujący każdego inwestora.
Jak pisaliśmy wyżej, w Polsce inwestowanie w grunty wciąż jest stosunkowo mało popularne, co dla potencjalnych zainteresowanych jest dobrą informacją, ale też powinno być impulsem do działania. Ludzie coraz bardziej interesują się gruntami, cały czas szukają działek, jest to szczególnie widoczne teraz, w czasach pandemii. Wbrew temu, czego można by się spodziewać, zawieramy teraz więcej umów niż w czasach „przedcovidowych”. Szukamy własnego miejsca, azylu, odosobnienia. A tej ziemi jest tyle ile jest i nie będzie więcej. Mazury są ogromne, jednak ilość działek w odpowiedniej lokalizacji, w bezpiecznym z punktu widzenia inwestycji miejscu, jest ograniczona. My wyszukujemy najlepsze z nich nie tylko pod względem krajobrazowym, ale również rozwojowym, o dużym potencjale wzrostu wartości – unikatowe z punktu widzenia inwestora. W ten sposób nabywca otrzymuje swój kawałek ziemii w Krainie Wielkich Jezior, a jego finanse – bezpieczny port. I uwierzcie, działek z własną linią brzegową, z istniejącą lub ujętą w planach infrastrukturą i w „bezpiecznej” lokalizacji nie jest tak dużo, jak mogłoby się wydawać.
Jeżeli osoba planująca inwestycyjny zakup gruntu zda się na pomoc i wsparcie specjalistów, praktycznie całkowicie wyeliminuje ryzyko i uniknie pułapek czyhających na niedoświadczonych inwestorów. Wbrew pozorom, zakup ziemi nie jest rzeczą prostą, a tak zwane „okazje” raczej się nie zdarzają – zazwyczaj w ciekawie wyglądającej ofercie jest jakiś haczyk, który sprzedający stara się skrzętnie ukryć. Ilość czynników ryzyka jest ogromna, a indywidualny inwestor sprawdza zaledwie ich część – czasem osiem, czasem dziesięć, my – około 40, biorąc pod uwagę przeróżne, nawet te najdrobniejsze i z pozoru nieistotne. Tak przygotowane inwestycja praktycznie pozbawiona jest wad, które mogłyby niekorzystnie wpłynąć na jej wartość lub rentowność.
Zakup ziemi może być inwestycją „użytkową”, w przeciwieństwie do innych, jak np. mieszkania na wynajem czy lokowanie środków w złocie. Z zakupionych gruntów możesz korzystać, traktując jej jako swój teren rekreacyjny, spędzać tam czas wolny, urlop, uciekać od zgiełku miasta czy pracować zdalnie. Ziemia się nie zużywa, nie dewastuje, użytkowanie nie zmniejsza jej wartości. Dla ciebie to oczywista korzyść, a każda korzyść to zysk!
]]>Zarówno podatek od towarów i usług (VAT), jak i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płaci się od sprzedaży. Ideą podziału sprzedaży między tymi podatkami sprowadza się co do zasady do statusu sprzedawcy. Jeżeli działa on w ramach przedsiębiorstwa, to czynność sprzedaży podlega VAT, a gdy sprzedaż następuje poza firmą – płaci się PCC.
Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Działanie w ramach przedsiębiorstwa (w rozumieniu VAT) oznacza zarówno transakcję między przedsiębiorcami (B2B), jak i sprzedaż na rzecz podmiotów niewykonujących działalności gospodarczej – np. konsumentów (B2C). W obu przypadkach uznaje się, że mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, a tym samym transakcja sprzedaży co do zasady podlega VAT.
Z kolei zapisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 815 z późn. zm.) – dalej u.p.c.c. – wskazują, że PCC płaci się zazwyczaj w przypadku sprzedaży dokonanej poza przedsiębiorstwem. Obejmuje to sprzedaż dokonaną przez podmiot niewykonujący działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, ale także sprzedaż dokonaną przez osobę fizyczną poza przedsiębiorstwem.
Sprzedaż co do zasady podlega opodatkowaniu PCC. Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Powyższe oznacza, że opodatkowanie danej transakcji VAT znosi obowiązek zapłaty PCC. Co do zasady także zwolnienie z VAT pozwala uniknąć PCC. Zwolnienie z VAT oznacza bowiem, że wciąż mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, czyli sprzedaży wciąż dokonuje podatnik VAT, tylko że zwolniony od podatku. Jeden z wyjątków dotyczy właśnie nieruchomości, w przypadku których tylko opodatkowanie VAT daje możliwość niezapłacenia PCC. Nie ma przy tym znaczenia, czy zwolnienie z VAT ma charakter podmiotowy, czy przedmiotowy.
Skoro opodatkowanie PCC znosi konieczność zapłaty VAT, w pierwszej kolejności trzeba sięgnąć do regulacji u.p.t.u. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy odpłatna dostawa towarów jest jedną z czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W art. 2 pkt 6 u.p.t.u. ustawodawca zdefiniował zaś towary – rozumie się przez nie rzeczy (w tym nieruchomości) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Dodatkowo trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 29a ust. 8-9 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasady tej nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.
W przypadku budynków ustawodawca przewidział dwa zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Kluczowe jest zatem pojęcie pierwszego zasiedlenia. Na mocy art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a)wybudowaniu lub
b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Omawiane zwolnienie ma dość specyficzny charakter. W myśl bowiem art. 43 ust. 10-11 u.p.t.u. podatnik może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Oświadczenie to musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Drugie zwolnienie określone zostało w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. – zgodnie z tym przepisem zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., pod warunkiem że:
a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
Powyższe oznacza, że podatnicy mają zazwyczaj wybór, czy chcą płacić VAT czy też PCC od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli spełniają warunki z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. – domyślnie korzystają ze zwolnienia, ale mogą z niego zrezygnować poprzez złożenie stosownych oświadczeń w US.
Wyboru między VAT i PCC należy dokonywać świadomie. VAT wynosi zazwyczaj 23% wartości nieruchomości, a PCC „tylko” 2%. Wydawać by się więc mogło, że zapłata PCC jest zdecydowanie bardziej korzystnym rozwiązaniem pod względem ekonomicznym. Okazuje się jednak, że nie zawsze tak będzie. Nabywca nieruchomości może bowiem odliczyć cały VAT od zakupu, a PCC może co najwyżej zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. W efekcie VAT jest w takim przypadku praktycznie neutralny – nabywca musi co prawda zapłacić wyższą kwotę, ale będzie mógł ją odzyskać poprzez odliczenie VAT. Tym samym okazuje się, że 2%-owy PCC jest wyższy od 23%-owego VAT.
Jeżeli natomiast nabywca nie jest podatnikiem VAT, albo nie może odliczyć VAT od zakupu (np. z uwagi na wykonywanie wyłącznie czynności zwolnionych od podatku) – lepiej jest zapłacić 2% PCC. W takim przypadku po prostu będzie niższa cena zakupu.
Trzeba jednak pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Jeżeli sprzedawca odliczał VAT, to sprzedaż przed upływem 10 lat może oznaczać konieczność dokonania korekty odliczonego VAT – zob. art. 91 u.p.t.u. W efekcie zastosowanie zwolnienia może oznaczać, że sprzedawca będzie zobowiązany do oddania części odliczonego wcześniej VAT. Jeśli jednak podatnik nie odliczał VAT, to zwolnienie będzie dla niego obojętne – brak VAT oznacza, że nie ma czego korygować. Korekt nie robi się także po upływie 10 lat licząc od roku, w którym nieruchomości zostały oddane do użytkowania. Sprzedaż zwolniona od podatku ma także wpływ na prawo do odliczania VAT od innych zakupów.
Uwzględniając wszystkie za i przeciw uznać należy, że jeżeli nabywca ma prawo do odliczenia zdecydowanie bardziej opłaca się wybrać VAT. Brak możliwości odliczenia VAT od zakupów oznacza natomiast, że warto zadbać o niższą cenę. Tę zaś można uzyskać pozostając przy zwolnieniu z VAT i zapłacie PCC.
]]>Takim rozwiązaniem jest zakup działki wchodzącej w skład zorganizowanej osady, czyli terenu starannie wyselekcjonowanego, podzielonego na parcele ze szczegółowo zaplanowaną infrastrukturą. Jest to bezproblemowa forma lokowania kapitału, oparta na wypracowanym przez lata wspierającym Inwestora modelu działania. Przejdźmy zatem do konkretów. Rodzinne Inwestycje – lider rynku oferujący działki inwestycyjne „pod klucz”, nabywa starannie wyselekcjonowane areały ziemi, na których tworzy tytułowe osady. Co istotne, zanim dojdzie do transakcji, analizowane jest około 40 czynników, które wpływają na późniejszą wartość inwestycyjną działek. Takie rozwiązanie przenosi ryzyko transakcyjne z Inwestora na Rodzinne Inwestycje. Korzyści są oczywiste – im mniejsze ryzyko i mniej niespodzianek, tym większa płynność inwestycji, a co za tym idzie pewniejszy i wyższy zysk przy odsprzedaży. Drugim niezwykle istotnym czynnikiem, który przemawia za zakupem działki inwestycyjnej „pod klucz” jest fakt, że wszystkie formalności (dla wielu to właśnie konieczność załatwiania spraw w urzędach jest największym koszmarem) oraz prace przy rozwoju i bieżącej obsłudze osady prowadzone są przez Rodzinne Inwestycje, bez zaangażowania właścicieli działek.
Formuła zorganizowanej osady to również planowy rozwój i podział kosztów. Przykładowo doprowadzenie mediów przez jedną osobę bywa jednostkowo droższe, niż to samo przedsięwzięcie zrealizowane w imieniu kilkunastu lub kilkudziesięciu osób. W początkowej fazie inwestycji teren dzielony jest na parcele z wydzielonymi gruntami inwestycyjnymi oraz częściami wspólnymi. W kolejnych etapach, już po rozpoczęciu sprzedaży działek, tworzona i rozwijana jest niezbędna infrastruktura oraz obiekty o charakterze rekreacyjnym. Budowane są drogi, wykonywane przyłącza energetyczne, a także sieci – kanalizacyjna i wodociągowa. Następnym etapem jest zagospodarowanie terenów wspólnych osady, którymi, w zależności od umowy, mogą być: plaża z pomostem i miejscem do cumowania sprzętu wodnego, plac zabaw, boisko do siatkówki, latarnie i wiele innych elementów. Wszystkie te inwestycje sprawiają, że zakupiona działka jest praktycznie w 100% przygotowana do budowy domu. Realizacje infrastruktury gwarantuje Rodzinny Program Wzrostu Wartości, w ramach którego wykonywany jest również szereg zaawansowanych prac serwisowych, służących nie tylko stworzeniu, ale i utrzymaniu powstałej infrastruktury. Wspomniane działania przyczyniają się do szybszego wzrostu wartości całej inwestycji.
Za kolejna istotną cechę działki w osadzie należy uznać odpowiednią lokalizacje. W dzisiejszych czasach zaletą działek inwestycyjnych jest ich położenie w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Ostatnio, dynamicznie rosnącym zainteresowaniem (jak i również wysokim wzrostem wartości), cieszą się działki położone nad i w bliskiej odległości od jeziora. To ważny czynnik rentowności. Istotnym jest, aby zadbać o ten aspekt, a w przypadku zakupu ziemi na własna rękę nie jest to takie oczywiste. Nabywając grunt w zorganizowanej osadzie, to kupujący decyduje o tym, czy jego działka ma znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie linii brzegowej, czy też nieco dalej, ale jednak z dostępem do wody poprzez wspólną, prywatną plażę. Bez względu na lokalizację działki, każdy mieszkaniec osady ma zagwarantowany dostęp do prywatnego molo, przy którym możne cumować sprzęt wodny, oraz, wspomnianej wyżej plaży. Decydując się na zakup ziemi, która nie jest usytuowana bezpośrednio nad wodą, co jest dosyć częste w przypadku próby nabycia działki na własną rękę, warto zorientować się, czy w okolicy jest gminne kąpielisko lub możliwość utworzenia choćby „dzikiej plaży”.
Działka w osadzie, to gwarantowane utrzymywanie w wysokiej kulturze rolnej. Dzięki regularnej pielęgnacji prowadzonej przez Rodzinne Inwestycje, między innymi porządkowaniu linii brzegowej, przycinaniu drzew, koszeniu trawy czy utrzymaniu części wspólnych osady, Twoja inwestycja cały czas utrzymywana jest „w gotowości” do ewentualnej sprzedaży.
Kupując ziemię w osadzie, gwarantujemy sobie lub, w przypadku odsprzedaży, przyszłemu właścicielowi, sąsiedztwo innych działek o podobnym (rekreacyjnym bądź mieszkalnym) charakterze. Wszystkie grunty przystosowane są do tego rodzaju inwestycji i pod jej kątem wyselekcjonowane, więc nie musimy się martwić, że obok powstanie jakaś inwestycja-niespodzianka w postaci drogi ekspresowej czy uciążliwej działalności (szlifiernie wałów znajdziemy również na Mazurach), która błyskawicznie i drastycznie obniży wartość zakupionej przez nas ziemi i utrudni sprzedaż. Poza tym jeśli któryś z sąsiadów wybuduje dom w osadzie, wzrasta wartość pozostałych posesji, więc na rozwoju sąsiednich działek zyskujemy również my.
Jak widać zakup działki w formule oferowanej przez Rodzinne Inwestycje – w ramach zorganizowanej osady – niesie ze sobą szereg korzyści. Jedną z najważniejszych jest bezpieczeństwo – zarówno naszych pieniędzy, jeżeli patrzymy na to pod kątem inwestycji – jak i nabytej przez nas ziemi. Działka (jako sama nieruchomość oraz wszystkie poczynione na niej przez właścicieli inwestycje: ogrodzenia, nasadzenia itp.) – a w bardziej zaawansowanym etapie dom – znajdujące się w osadzie są o wiele mniej narażone na incydenty typu włamanie, kradzież czy dewastacja, niż samotna posesja leżąca na uboczu. Drugim, równie ważnym z punktu widzenia inwestora czynnikiem, jest cena. Dzięki temu, że kupujemy duże areały ziemi, możemy oferować je nabywcom w cenach niższych od rynkowych – różnica może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu procent. Dodatkowym wydatkiem, jaki ponosi inwestor, jest opłata za realizowany przez nas Rodzinny Program Wzrostu Wartości, w ramach którego tworzona i utrzymywana jest infrastruktura osady. Ciągle jednak są to koszty niższe niż te, które musiałby ponieść inwestor indywidualny, doprowadzając do swojej działki media na własną rękę, nie wspominamy już o tym, ile zachodu i biurokracji jest z tym związane. Decydując się na zakup działki z naszej oferty nabywca zyskuje coś, co w dzisiejszych czasach jest nie do przecenienia: spokój i czas. A czas to pieniądz.
]]>Własny „dom nad rozlewiskiem” to marzenie chyba większości Polaków. Nie każdy lubi morskie kąpiele czy góry, ale zamiłowanie do jezior to coś, co łączy mieszkańców Polski. Pływanie, palenie ognisk, żegluga czy wędkarstwo – to tylko kilka propozycji tego, co można robić nad jeziorem. Nic dziwnego, że tak wiele osób szuka nieruchomości i działek właśnie z takim widokiem. Okazuje się jednak, że wśród gąszczu ofert łatwo można się zgubić.
Działka na Warmii i Mazurach marzeniem Polaków
Na początek warto sprawdzić, gdzie najłatwiej o tego typu nieruchomość. Działki z małymi jeziorkami o powierzchni kilkudziesięciu czy kilkuset metrów kwadratowych zdarzają się w całej Polsce. Zwykle aby mieć jezioro trzeba kupić dużą ziemię, nierzadko kilka hektarów. Takie działki są idealnym miejscem pod agroturystykę czy SPA, ale dla prywatnych inwestorów to często zbyt duże zobowiązanie. Nawet mały staw wymaga czyszczenia, pogłębiania czy wydzielenia plaży i zbudowania pomostu, a co dopiero jezioro z prawdziwego zdarzenia. Osoby prywatne mogą więc realistycznie liczyć raczej na ziemię nad publicznym jeziorem z dostępem do linii brzegowej.
Tych najwięcej jest na Mazurach. W innych regionach kraju jeziora zdarzają się, ale jest ich zwykle niewiele. Zainteresowanie taką ziemią w Tatrach czy nad popularnym Zalewem Zegrzyńskim pod Warszawą jest tak duże, że ceny bywają tam bardzo wysokie. Mazury, znane przecież jako kraina tysiąca jezior, oferują zdecydowanie większy wybór.
Trudne poszukiwania na własną rękę
W przypadku konkretnych wymagań, jak działka z dostępem do własnej linii brzegowej, szukanie na własną rękę może być bardzo męczące, a niekiedy nawet niezwykle ryzykowne. W ogłoszeniach różnie może być rozumiana działka „nad jeziorem” (odległości wahają się od kilku metrów, do kilku kilometrów od brzegu), a nawet samo jezioro (czasem przypominające bardziej staw). Utrudnia to porównanie ofert. Jednak groźniejsze są inne przemilczenia.
Pierwsze problemy mogą wynikać z nieznajomości planu zagospodarowania przestrzennego. Najczęstsze to niezrozumienie, czym jest teren rekreacyjny. Kupujący chce wybudować na ziemi dom i osiedlić się w nim na stałe, a dopiero po kupnie ziemi zaczyna rozumieć, że to po prostu niemożliwe. Jeszcze gorzej, gdy planuje ekologiczną agroturystykę, a wokół powstają zakłady przemysłowe, lub przeciwnie – chce budować zakład, ale nie zdaje sobie sprawy, że na terenie bogatym przyrodniczo to czasem niemożliwe.
Plaża własna, ale dzielona z innymi
Większość osób marzących o zejściu do jeziora zaczynającym się tuż za tarasem nie zna też przepisów o dostępie do jezior publicznych. Rodzi to często duże rozczarowanie po zakupie. Sprzedający roztacza zwykle przed potencjalnymi klientami wizję własnego brzegu, gdzie można swobodnie budować prywatny dom czy ekskluzywny ośrodek zamknięty. Tymczasem zgodnie z prawem dostęp do samego brzegu powinien być otwarty, tak by dało się tamtędy swobodnie przechodzić. Co więcej, sama tafla wody należy do Skarbu Państwa, a więc można wprawdzie korzystać z już istniejących pomostów, ale na stawianie własnych przystani czy innej infrastruktury tuż nad brzegiem trzeba mieć już osobną zgodę (co nie zawsze się udaje). Bardzo często kupujący o tym nie wiedzą, narażając się na kary i konieczność rezygnacji z pierwotnych założeń. Poza tym łatwo przepłacić, kupując działkę „z prywatną plażą”, która po czasie okaże się jedynie parcelą z dostępem do plaży publicznej, z której korzysta też cała okolica.
Ryzyko widoczne w czasie powodzi i wiosną
Trzecim elementem, o którym sprzedawca nie zawsze wspomina, a kupujący tego nie sprawdza, bo nie ma świadomości zagrożenia, jest nasycenie gruntu wodą. Problemom sprzyjają spontaniczne zakupy, gdy np. kupcy oglądają i kupują ziemię w czasie suchego lata i dopiero na wiosnę orientują się, że połowę działki zalewa woda. Niektórych problemów nie da się przewidzieć bez specjalistycznej ekspertyzy. Dotyczy to budowania na terenie zalewowym, które może być całkowicie niemożliwe, bardzo drogie w związku z konieczną technologią lub niebezpieczne, o czym można się przekonać zawsze przy okazji kolejnych powodzi. W wielu miejscach bezpieczniejsza będzie budowa kilkadziesiąt czy kilkaset metrów od brzegu.
Doradca pomoże ominąć pułapki
Jasno pokazuje to, że czynników, które warto brać pod uwagę przy zakupie takiej ziemi, jest więcej, niż potencjalni kupujący zdają sobie sprawę. Nie oznacza to, że korzystnej oferty nie da się znaleźć. Raczej jednak trzeba zdać się na wyspecjalizowaną agencję doradczą. W przypadku terenu w ramach gotowej osady blisko jeziora deweloper zadbał wcześniej o sprawdzenie, czy grunt nie jest podmokły i sprawdził plan zagospodarowania przestrzennego. Do takich parcel zwykle doprowadzone są też już media, co na własną rękę w przypadku jezior położonych w głuszy może być trudne i kosztowne. Załatwienie potrzebnych pozwoleń przebiega też sprawniej, gdy stara się o nie doświadczony zarządca terenu w imieniu właścicieli kilkunastu czy kilkudziesięciu parcel. Rezygnując z profesjonalnej pomocy i nie sprawdzając wcześniej ważnej dokumentacji dotyczącej ziemi inwestor naraża się na to, że wokół działki powstaną np. zakłady przemysłowe, a na samej ziemi nic nie uda się wybudować z uwagi na teren zalewowy. Dlatego akurat w przypadku działek nad wodą konsultacja ze specjalistami od rynku nieruchomości jest jak najbardziej wskazana, a zakupy na własną rękę w sieci mogą mieć wyjątkowo nieprzyjemne konsekwencje.
]]>Pieniądze w banku tracą na wartości. Dzieje się tak za sprawą coraz niższego oprocentowania depozytów i coraz wyższych opłat za prowadzenie rachunków. Oczywiście wciąż są konta darmowe, ale nawet na nich oprocentowanie jest niższe od inflacji, a tym samym nawet nie ponosząc opłat, tracimy siłę nabywczą naszych środków.
Posiadacze depozytów myślą zatem nad jakąś sensowną alternatywą. Pierwszą myślą jest mieszkanie pod wynajem, co – abstrahując od dalszych wywodów – jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Trzeba tylko znaleźć mieszkanie w rozsądnej lokalizacji, doprowadzić je do stanu używalności i znaleźć najemcę. Bułka z makiem, każdy sobie z tym poradzi, a zarobek niewątpliwie większy niż w banku.
Problem jednak w tym, że na ten pomysł wpadły już tysiące osób. W efekcie rośnie podaż mieszkań na wynajem. O tym, jaką popularnością cieszy się ten pomysł świadczy fakt, że większość mieszkań w Polsce jest w ostatnim czasie kupowana za gotówkę… Jeżeli jest zaś duże zapotrzebowanie – cena mieszkań rośnie. Skoro zaś rośnie podaż mieszkań na wynajem, to spada cena najmu, a tym samym spada opłacalność takiej inwestycji – w 2019 r. kształtowała się ona na poziomie 5-6% w skali roku. Niewątpliwą zaletą najmu jest jednak stały, okresowy przychód – z reguły otrzymujemy pieniądze co miesiąc.
Alternatywą dla mieszkania może być zakup ziemi. Niestety raczej nie uda się w tym przypadku uzyskać stałego dochodu, ale istnieje duże prawdopodobieństwo, że zysk z inwestycji będzie dużo wyższy niż w przypadku najmu – wszystko przez wzrost ceny gruntu.
Czy jednak cena gruntu wzrośnie? Tego w 100% pewnym być nie można. Jeżeli jednak uwzględnimy, że gruntu nie da się wyprodukować (no chyba że w Dubaju!), to popyt na niego rośnie, a więc cena musi także rosnąć. Wzrostowi cen można pomóc odpowiednio zarządzając gruntem i dokonując odpowiednich nakładów. W praktyce wszystko, co włożymy w ulepszenie gruntu (np. drogi dojazdowe, media, infrastruktura) przekłada się na wzrost wartości inwestycji. Innymi słowy można założyć, że na jakieś 98% cena będzie rosła.
Grunt najlepiej trzymać co najmniej 6 lat (liczone kalendarzowo), dzięki czemu można uniknąć podatku dochodowego (będzie o tym w innym wpisie na blogu). Zakładając, że z najmu mamy 5-6% przychodu, po 6 latach mamy zwrot w wysokości 30-36% wydatku na nieruchomość. Do tego musimy doliczyć wzrost wartości nieruchomości (może być on znaczny, ale ceny obecnie są dość wygórowane, więc duży wzrost raczej nie jest realny) oraz konieczność robienia remontów.
Wartość nieruchomości gruntowych może w tym samym czasie wzrosnąć nawet o kilkaset procent. Oczywiście, aby tak się stało, muszą być spełnione dodatkowe warunki, takie jak ogólna koniunktura ekonomiczna, czy zapotrzebowanie na dany grunt – szczęściu można także pomóc… (patrz wyżej).
Wskazane jest więc kupowanie gruntów atrakcyjnych – np. gruntów w bliskiej odległości od jezior, morza czy gór. Mała podaż takich działek, oraz duże zainteresowanie takimi „rarytasami” powoduje, że wzrost ich ceny jest wielce prawdopodobny, a przy odpowiednich zabiegach – praktycznie pewny.
Uwzględniając powyższe: inwestycja w ziemię jest statystycznie bardziej opłacalna niż inwestycja w mieszkanie pod wynajem. O wszystkim jednak przesądzają warunki zakupu i późniejsze okoliczności (np. możliwość znalezienia potencjalnego chętne na najem lub zakup). W efekcie każdy inwestor musi zadecydować sam. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest dywersyfikacja – przy odpowiednich środkach można mieć przecież jedno i drugie.
]]>